1000000 (百萬) : 目標
[3Y]
12 * 3
36 個月份
每月存 = 27777 (3年)
[4Y]
12 * 4
48 個月份
每月存 = 20833 (4年)
2011年5月16日 星期一
1000000 (百萬) 目標 : 須要存多少個月份
1000000 (百萬) : 目標
[3Y]
12 * 3
36 個月份
每月存 = 27777 (3年)
[4Y]
12 * 4
48 個月份
每月存 = 20833 (4年)
2011年4月20日 星期三
2011年4月19日 星期二
2011年2月19日 星期六
2011年2月9日 星期三
My 房屋 計算 房價 房貸
自備款 三成
1 千萬 (10000000) /3 = 3,000,000 3百萬
1 千 2 百萬 (12000000) /3 = 4,000,000 4百萬
房貸
不超過總收入 1/3
50000 * 13 = 650000 /3 = 216666 > 20y = 4,333,320
50000 * 14 = 700000 /3 = 233333 > 20y = 4,666,660
選擇
房貸計算
2010年10月19日 星期二
買中古屋一定要知道的10件事
《Money錢》2010年10月號 ● 撰文：劉育菁
很多人買房子會挑選鄰近大型公共建設的地段，但住家隔壁或附近有大型開挖建案，就要注意建案在興建的過程，是否發生「施工損鄰」問題，輕者造成住家牆壁龜裂或漏水，嚴重時可能傷及結構，造成鄰近房屋傾斜。
要避免買到類似房子，除了向附近鄰居打聽外，亦可到各縣市政府的工務局詢問，大樓是否為列管的對象。不幸碰到時，屋主須在建築物頂樓蓋好後2個月內提出，如超過期限，受損戶必須舉證，曾在期限內以書面文件向起造人或承造人告知損壞。
2 開價與市價差距大 小心買到事故屋
便宜房屋人人都想買， 但如果中古屋的開價只有市價4~6折，就要擔心是否為事故屋，像是曾經發生非自然往生的命案或火災等，因為這些產品在市場幾乎乏人問津，只有少數特殊宗教信仰的人願意接手。
事故屋很難從權狀或肉眼觀察，最好到鄰里長辦公室或轄區派出所詢問，或上台灣凶宅網（www.unluckyhouse.com） 查詢；房仲公司目前已把凶宅列為應告知的義務，購屋人要保障自己權益，可在合約書註明「若為凶宅可無條件解約、退款」。
3 臨近山區 小心買到順向坡住宅
「順向坡」是指岩層走向與山坡方向一致，房子基地若位於順向坡，容易土石滑動。今年國道三號走山，又喚起民眾1997 年林肯大郡倒塌的記憶，其實基地若位於堅硬岩石或坡度低於15度，仍屬較為安全的山坡住宅。
台北市民可利用門牌、地籍至台北市大地工程處（gisweb.ed.taipei.gov.tw/gisweb）， 點選「GIS」查詢。現場看屋則可觀察擋土牆，最好避免買在擋土牆第1排，且擋土牆高度最好介於4 ~ 6公尺，超過10公尺就要很保留。
4 買到徵收屋 小心補償金低於購屋金
日前有位男子透過仲介花508萬元買下法拍屋，但事後才知道房子2年內將被徵收，且補償金可能只有300萬元。由於目前「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」並未明訂仲介法拍屋，必須查明都市計畫現況，從法律面來看，的確有鑽法令漏洞、規避責任之嫌。
避免類似事件，可向各地政事務所申請「使用分區證明」，確認房子是否為公共設施預定地。若委託房仲購屋，可要求提供相關資料。
5 花半小時 判斷鄰居素質
「千金買屋、萬金買鄰」 雖然是句老話，但碰到好鄰居，比買到好房子更重要，是新手買屋的第一守則。看屋時最好花半小時，從頂樓沿著樓梯間往下走到地下室，觀察樓梯間是否被雜物堆 滿、頂樓逃生門是否維持暢通、地下停車位是否違規停車，或是布告欄上繳交管理費的比例等，做為判斷管委會是否運作健全的標準。
至於判斷鄰居素質的高低，則可從門口堆放的鞋子數量和款式，以及地下室停放的汽車品牌，大致判斷該大樓住戶人口多寡、經濟能力與品味。
6 地基要穩 必須避開斷層與回填屋
台灣處於地震帶，基地若位於斷層帶上，房屋的結構就容易受創；若基地是由池塘或水道經過回填而成，因土質鬆軟，房屋地基也較不穩固。
要了解基地的歷史背景， 可至農委會林務局申請「過去」的空照圖或地籍圖，再到Google Earth網站查詢「現在」的空照圖及地籍圖，相互比較；或至中央地質調查所（www.moeacgs.gov.tw/main.jsp）點選「地質資料整合查詢」，找到活動斷層的經緯度，再用GPS導航機找出欲買房屋的經緯度，就可知道兩者的距離。
7 漏水屋難解 避開為宜
根據內政部地政司不動產交易科的統計，「房屋漏水」在房地產消費糾紛中排名第2，且已連續多年在前3名，要避免買到漏水屋，應仔細觀察最容易漏水的地方，像是窗戶四周、內外牆交接處、浴室及廚房的天花板或設備下方等，也可考慮請水電工程人員陪同鑑定，比較保險。
若透過房仲購屋，可要求提供「房屋現況說明書」，以確認房屋現況。目前許多房仲公司有推出漏水屋保固服務，但要注意的是，保固服務有除外責任，像是屋齡過高、頂樓加蓋違建等，對於保固的額度也設有上限限制。
◎更多精采內容請看：Money錢NO.37 2010/10
台灣每年房屋買賣移轉約40萬棟，根據房仲業者保守統計，中古屋的交易占全體市場的6成以上。
國 人偏好買中古屋的原因在於能眼見為憑， 對屋況掌握度較高，還可以馬上入住。而預售屋雖然要準備的頭期款比較少，但買預售屋就像投資一紙期貨，交屋後，很可能與原先預期有出入，最壞的情況是建商 在興建過程中落跑或倒閉，投入的資金不僅血本無歸，搬進新家的夢想更遙遙無期。
相較買預售屋的不確定性高，買中古屋雖然好處多多，但不可 否認，「買中古屋和買到事故車、泡水車一樣，也存在著高風險。」一位房市投資客表示，中古屋最常碰到的問題就是買到瑕疵屋、惡鄰屋、產權不清的房屋等。如 何避免買到不良的中古屋或陷入購屋糾紛，購屋新手一定要知道以下10件事。
1 鄰近大型建築 小心買到施工損鄰屋
很多人買房子會挑選鄰近大型公共建設的地段，但住家隔壁或附近有大型開挖建案，就要注意建案在興建的過程，是否發生「施工損鄰」問題，輕者造成住家牆壁龜裂或漏水，嚴重時可能傷及結構，造成鄰近房屋傾斜。
要避免買到類似房子，除了向附近鄰居打聽外，亦可到各縣市政府的工務局詢問，大樓是否為列管的對象。不幸碰到時，屋主須在建築物頂樓蓋好後2個月內提出，如超過期限，受損戶必須舉證，曾在期限內以書面文件向起造人或承造人告知損壞。
2 開價與市價差距大 小心買到事故屋
便宜房屋人人都想買， 但如果中古屋的開價只有市價4~6折，就要擔心是否為事故屋，像是曾經發生非自然往生的命案或火災等，因為這些產品在市場幾乎乏人問津，只有少數特殊宗教信仰的人願意接手。
事故屋很難從權狀或肉眼觀察，最好到鄰里長辦公室或轄區派出所詢問，或上台灣凶宅網（www.unluckyhouse.com） 查詢；房仲公司目前已把凶宅列為應告知的義務，購屋人要保障自己權益，可在合約書註明「若為凶宅可無條件解約、退款」。
3 臨近山區 小心買到順向坡住宅
「順向坡」是指岩層走向與山坡方向一致，房子基地若位於順向坡，容易土石滑動。今年國道三號走山，又喚起民眾1997 年林肯大郡倒塌的記憶，其實基地若位於堅硬岩石或坡度低於15度，仍屬較為安全的山坡住宅。
台北市民可利用門牌、地籍至台北市大地工程處（gisweb.ed.taipei.gov.tw/gisweb）， 點選「GIS」查詢。現場看屋則可觀察擋土牆，最好避免買在擋土牆第1排，且擋土牆高度最好介於4 ~ 6公尺，超過10公尺就要很保留。
4 買到徵收屋 小心補償金低於購屋金
日前有位男子透過仲介花508萬元買下法拍屋，但事後才知道房子2年內將被徵收，且補償金可能只有300萬元。由於目前「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」並未明訂仲介法拍屋，必須查明都市計畫現況，從法律面來看，的確有鑽法令漏洞、規避責任之嫌。
避免類似事件，可向各地政事務所申請「使用分區證明」，確認房子是否為公共設施預定地。若委託房仲購屋，可要求提供相關資料。
5 花半小時 判斷鄰居素質
「千金買屋、萬金買鄰」 雖然是句老話，但碰到好鄰居，比買到好房子更重要，是新手買屋的第一守則。看屋時最好花半小時，從頂樓沿著樓梯間往下走到地下室，觀察樓梯間是否被雜物堆 滿、頂樓逃生門是否維持暢通、地下停車位是否違規停車，或是布告欄上繳交管理費的比例等，做為判斷管委會是否運作健全的標準。
至於判斷鄰居素質的高低，則可從門口堆放的鞋子數量和款式，以及地下室停放的汽車品牌，大致判斷該大樓住戶人口多寡、經濟能力與品味。
6 地基要穩 必須避開斷層與回填屋
台灣處於地震帶，基地若位於斷層帶上，房屋的結構就容易受創；若基地是由池塘或水道經過回填而成，因土質鬆軟，房屋地基也較不穩固。
要了解基地的歷史背景， 可至農委會林務局申請「過去」的空照圖或地籍圖，再到Google Earth網站查詢「現在」的空照圖及地籍圖，相互比較；或至中央地質調查所（www.moeacgs.gov.tw/main.jsp）點選「地質資料整合查詢」，找到活動斷層的經緯度，再用GPS導航機找出欲買房屋的經緯度，就可知道兩者的距離。
7 漏水屋難解 避開為宜
根據內政部地政司不動產交易科的統計，「房屋漏水」在房地產消費糾紛中排名第2，且已連續多年在前3名，要避免買到漏水屋，應仔細觀察最容易漏水的地方，像是窗戶四周、內外牆交接處、浴室及廚房的天花板或設備下方等，也可考慮請水電工程人員陪同鑑定，比較保險。
若透過房仲購屋，可要求提供「房屋現況說明書」，以確認房屋現況。目前許多房仲公司有推出漏水屋保固服務，但要注意的是，保固服務有除外責任，像是屋齡過高、頂樓加蓋違建等，對於保固的額度也設有上限限制。
◎更多精采內容請看：Money錢NO.37 2010/10
2010年3月13日 星期六
別人 購屋心得-驗屋
結束了一年的看屋，在今年4月份終於提起勇氣下訂成交....
在成交到裝潢結束，經過許多風風雨雨，在這裡有好多話想讓正在物色房子的人知道...
也許購買的地區不同，會遇到不同的情況，也許我的心得不適用在各位朋友身上，
但我還是想把我的一些感想及筆記寫下，主要是提供未來我若有買第2間房子時，引以為誡...
在地段及價格部份是見人見智的問題，我不會多做評論，有人在意建案環境，有人在意絕對價格，
有人在意建物品質，有人在意地理位置，每個人在意的很多，也都很有道理，
有值得拿出相對的價碼購屋，所以在價格及地段我不評論...
在這裡，我只提買屋應注意的品質，也就是物件的施工品質及驗收~
我會以條列式的方式來表達，比較明白易懂，希望大家可以反應應補充的地方，
讓大家買房子時別被建商給蒙蔽，被牽著鼻子走...
1.建商在該地區的名聲及施工狀況(想買屋的狀況下)：這可以在網路上找出一些蛛絲馬跡，若不清楚就大膽地在一些大型論壇問大家，即使沒什麼人回覆你，相信也有不少PM訊息供你參考！另外當地人的訊息也很重要，問一下當地村長或里長或鄰長，這些地方頭目應該也會很熱心地告訴你，也會透露出哪個建案興建時地下室層崩掉或挖到什麼東西等，這些都很值得參考，我有很多案子都在這一關篩掉~也許篩選到最後你會發現這個區段只有1-2個建商蓋的房子能買，這樣就大幅減少你看房子的時間，免得花了一大把時間耗在一些爛案子上~選建商很簡單，要嘛就選當地最為人推崇的區域型建商，這種建商的案子不大需要廣告，很快就賣完，不然就找大間的上市公司，上市公司在意大家的口碑，所以將來發生不愉快的事情就申訴到總公司，通常總公司就會處理了...
2.室內水平問題(幾乎要下訂的狀況下)：借個雷射儀器來測一下水平，也有人拿乒乓球來測，水平差一點是可以接受的，一個客廳差5cm建議再看看，連一間房子的水平都搞不好，蓋出來的社區也歪歪斜斜的，即使你不在意，未來你要裝潢就很難堪，首先是設計師來丈量會跟你講房子水平很差哦，再來木工進來也會提醒你水平很爛，做地板的來會再重覆一次，系統櫃師傅也嫌，油漆工來當然免不了再提一次(我沒有泥作，所以有泥作的人要多聽一次)，若口頭說說就算了，萬一裝潢完櫃子密合度差，設計師會把責任推給水平差所致！所以，買房子前請注意水平，雖然可以用裝潢修掉，但會有很多師傅說你買到歪厝，讓你很難堪~
3.下訂前應做地磚及壁磚檢查(幾乎要下訂的狀況下)：因個性使然，我這個人比較不會去買預售屋，我看的都是新成屋或未來6個月內會交屋的案子，因此我看的房屋大多已貼好磁磚，所以，在還沒下訂前請拿著你的螺絲起子到處敲看看，當室內30坪，扣掉廚房及浴室就有2X塊的空心磁磚的案子就別考慮了，小地方施工爛，我不敢講大地方一定也爛，但其他的小地方也一定爛！廚房及浴室的磁磚很重要，除了空心外也要檢查裂痕，裂痕要用水潑或是濕布擦，有的案子不裂則已，一裂就從天花板裂到地板，換廚浴的磁磚很麻煩，因為這些地方會鋪防水層，換掉磁磚等於廢掉防水層，日後可能會發生滲水或磁磚掉落的情事！磁磚真的很重要，若要換的磁磚太多不只把地板牆面搞得很不平，打掉A磚可能它的上下左右都會受影響，所以磁磚最好是下訂前就可以完成驗收，或是下訂後驗收，這樣若有問題建商處理會比較積極，若連尾款都撥完再來處理，建商很容易就賤起來，即使是上市公司也是...
4.管路檢查：每個水龍頭打開測排水及排水孔能不能排水是基本的，買屋前也請注意前陽台後陽台有沒水龍頭，有的建案就是沒有，真不曉得在設計什麼東西！若你買的那棟房子已經有5成的住戶，記得要拜訪鄰居，問一下洗澡時間水量會不會變小，若有鄰居一定要去拜訪，有幾間拜訪幾間，他們一定有滿腹怨言跟你講，也會聊他們的看屋心得，所以鄰居一定要拜訪！
5.天花板：大多數的新屋都會在浴廚幫你裝好天花板，記得拿樓梯爬上去看看，是不是支架部份亂釘一通，天花板上面有沒有堆垃圾，很多案子在這個看不到的地方釘得零零落落！
6.房間門斗及門檢查：房間門很多建商也都亂搞，開關門很大聲，門撞擊門斗很大聲，這都請建商來改善，要注意門斗與地板交界處收邊部份，常常亂收一通，門斗上緣比較看不到的地方根本不收邊，另外要注意屋內所有門及門斗有沒有被撞擊的痕跡，施工期間什麼事都有可能發生，門斗被撞是很正常的，請務必把它找出來...
7.廚房檢查：假如廚房緊鄰後陽台，瓦斯管從後陽台拉進廚房，那瓦斯爐的位置應該要在靠陽台那邊(一字廚房)，有的建商就會把流理台放在靠陽台那邊，瓦斯爐靠餐廳，這樣你把流理台拉門拉開就會發現瓦斯管在裡面亂繞，徒佔收納空間，另外建商附的流理台都是最陽春的，很多踢腳板都只是放上去而已，記得把它移開，看看裡面有多髒，再來就是用洗碗精加到水桶裡，打成泡沫水倒進流理台的水槽，這樣可以發現水槽下的排水管有沒亂接，我的就會冒泡又冒水！廚房的排水孔記得要測試能不能排水，雖然不常用到，但過年總得刷個廚房，到時不能排水就慘了~
8.冷氣排水管檢查：這裡應該在驗屋前做的檢驗，除了倒水試看看外，請拿一條細繩綁著有點重量的小東西，扔進去看看，繩子要抓緊一點，要長一點，正常來說排水孔是一個孔接一個管子直接流出去，所以正常情況下是不會有觸底的感覺....若觸底的話或許是你的房子有2-3個冷氣排水孔共接一個管子流出去，在這種小細節偷工的建商它的房子我會用更嚴謹的態度來檢驗！
9.窗框檢查：窗框外面要黏上可以防水的膠條，不然下雨天就有得受，可以的話從外面用水噴窗戶看看，沖久一點，若沒辦法沖水記得下雨天一定要去走走，除了窗戶外，牆壁天花板一定要巡一下，我這裡有的住戶在這次颱風發現牆壁滲水....
10.馬桶檢查：馬桶我只檢查會不會無形地浪費水源，滴個紅藥水下去過兩天看看馬桶水是不是還紅的..馬桶已經是個很耗水的產品，若連平時都在耗就有點麻煩...
11.停車位注意事項：停車場的規劃大致可以看得出建商是否態度草率！有的建案有地下三層的停車位，只有B1先劃車格，然後告訴你哪個是大車位，哪個是小車位，機車格多大，機車 150cc絕對停得下，但B2-B3都還沒開始劃車位，只有規劃車位的圖，當然你有可能買在B2，等到交屋時就會發現B2車位劃起來怎跟B1差那麼多，不僅車位小，動線規劃又爛(因為B1劃太大格，所以B2-B3劃小一點車位數才夠).......所以，我建議買車位一定要去停車場走走，別以為停車格就一個四四方方的土地沒什麼好看的，看圖就好~~最好買車位時車位格已經劃好了，若還沒劃好，請確定你買的車位大小，在購買合約書上寫上去，讓建商有點壓力~~另外有的建商在買之前口頭保證一戶至少一個機車停車格，但沒寫在契約上，當社區召開所有權人大會要抽機車位發現車位根本不夠那就麻煩了，解決方式通常都是重畫，畫小一點，住戶的權益又被妥協掉了！所以SALES有提到一戶一個機車位時，記得也要寫在契約上，因為交屋完建商只看契約，過去口頭承諾都不會算數！請注意，買車位一定要開著你的車，開進去停看看，再開出來，看看動線你能不能接受，而且要注意車道旁的機車，有的機車喜歡斜停，若離車道太近的機車格，裡面的機車的龍頭很容易懸空在車道上..
目前先這個樣子，我把我買房子的心得給大家參考，希望大家可以多多補充，讓後來要買房子的人可以參考
PS：室內消防設備5樓的ayutwn兄有做出補充，感謝分享！
link
在成交到裝潢結束，經過許多風風雨雨，在這裡有好多話想讓正在物色房子的人知道...
也許購買的地區不同，會遇到不同的情況，也許我的心得不適用在各位朋友身上，
但我還是想把我的一些感想及筆記寫下，主要是提供未來我若有買第2間房子時，引以為誡...
在地段及價格部份是見人見智的問題，我不會多做評論，有人在意建案環境，有人在意絕對價格，
有人在意建物品質，有人在意地理位置，每個人在意的很多，也都很有道理，
有值得拿出相對的價碼購屋，所以在價格及地段我不評論...
在這裡，我只提買屋應注意的品質，也就是物件的施工品質及驗收~
我會以條列式的方式來表達，比較明白易懂，希望大家可以反應應補充的地方，
讓大家買房子時別被建商給蒙蔽，被牽著鼻子走...
1.建商在該地區的名聲及施工狀況(想買屋的狀況下)：這可以在網路上找出一些蛛絲馬跡，若不清楚就大膽地在一些大型論壇問大家，即使沒什麼人回覆你，相信也有不少PM訊息供你參考！另外當地人的訊息也很重要，問一下當地村長或里長或鄰長，這些地方頭目應該也會很熱心地告訴你，也會透露出哪個建案興建時地下室層崩掉或挖到什麼東西等，這些都很值得參考，我有很多案子都在這一關篩掉~也許篩選到最後你會發現這個區段只有1-2個建商蓋的房子能買，這樣就大幅減少你看房子的時間，免得花了一大把時間耗在一些爛案子上~選建商很簡單，要嘛就選當地最為人推崇的區域型建商，這種建商的案子不大需要廣告，很快就賣完，不然就找大間的上市公司，上市公司在意大家的口碑，所以將來發生不愉快的事情就申訴到總公司，通常總公司就會處理了...
2.室內水平問題(幾乎要下訂的狀況下)：借個雷射儀器來測一下水平，也有人拿乒乓球來測，水平差一點是可以接受的，一個客廳差5cm建議再看看，連一間房子的水平都搞不好，蓋出來的社區也歪歪斜斜的，即使你不在意，未來你要裝潢就很難堪，首先是設計師來丈量會跟你講房子水平很差哦，再來木工進來也會提醒你水平很爛，做地板的來會再重覆一次，系統櫃師傅也嫌，油漆工來當然免不了再提一次(我沒有泥作，所以有泥作的人要多聽一次)，若口頭說說就算了，萬一裝潢完櫃子密合度差，設計師會把責任推給水平差所致！所以，買房子前請注意水平，雖然可以用裝潢修掉，但會有很多師傅說你買到歪厝，讓你很難堪~
3.下訂前應做地磚及壁磚檢查(幾乎要下訂的狀況下)：因個性使然，我這個人比較不會去買預售屋，我看的都是新成屋或未來6個月內會交屋的案子，因此我看的房屋大多已貼好磁磚，所以，在還沒下訂前請拿著你的螺絲起子到處敲看看，當室內30坪，扣掉廚房及浴室就有2X塊的空心磁磚的案子就別考慮了，小地方施工爛，我不敢講大地方一定也爛，但其他的小地方也一定爛！廚房及浴室的磁磚很重要，除了空心外也要檢查裂痕，裂痕要用水潑或是濕布擦，有的案子不裂則已，一裂就從天花板裂到地板，換廚浴的磁磚很麻煩，因為這些地方會鋪防水層，換掉磁磚等於廢掉防水層，日後可能會發生滲水或磁磚掉落的情事！磁磚真的很重要，若要換的磁磚太多不只把地板牆面搞得很不平，打掉A磚可能它的上下左右都會受影響，所以磁磚最好是下訂前就可以完成驗收，或是下訂後驗收，這樣若有問題建商處理會比較積極，若連尾款都撥完再來處理，建商很容易就賤起來，即使是上市公司也是...
4.管路檢查：每個水龍頭打開測排水及排水孔能不能排水是基本的，買屋前也請注意前陽台後陽台有沒水龍頭，有的建案就是沒有，真不曉得在設計什麼東西！若你買的那棟房子已經有5成的住戶，記得要拜訪鄰居，問一下洗澡時間水量會不會變小，若有鄰居一定要去拜訪，有幾間拜訪幾間，他們一定有滿腹怨言跟你講，也會聊他們的看屋心得，所以鄰居一定要拜訪！
5.天花板：大多數的新屋都會在浴廚幫你裝好天花板，記得拿樓梯爬上去看看，是不是支架部份亂釘一通，天花板上面有沒有堆垃圾，很多案子在這個看不到的地方釘得零零落落！
6.房間門斗及門檢查：房間門很多建商也都亂搞，開關門很大聲，門撞擊門斗很大聲，這都請建商來改善，要注意門斗與地板交界處收邊部份，常常亂收一通，門斗上緣比較看不到的地方根本不收邊，另外要注意屋內所有門及門斗有沒有被撞擊的痕跡，施工期間什麼事都有可能發生，門斗被撞是很正常的，請務必把它找出來...
7.廚房檢查：假如廚房緊鄰後陽台，瓦斯管從後陽台拉進廚房，那瓦斯爐的位置應該要在靠陽台那邊(一字廚房)，有的建商就會把流理台放在靠陽台那邊，瓦斯爐靠餐廳，這樣你把流理台拉門拉開就會發現瓦斯管在裡面亂繞，徒佔收納空間，另外建商附的流理台都是最陽春的，很多踢腳板都只是放上去而已，記得把它移開，看看裡面有多髒，再來就是用洗碗精加到水桶裡，打成泡沫水倒進流理台的水槽，這樣可以發現水槽下的排水管有沒亂接，我的就會冒泡又冒水！廚房的排水孔記得要測試能不能排水，雖然不常用到，但過年總得刷個廚房，到時不能排水就慘了~
8.冷氣排水管檢查：這裡應該在驗屋前做的檢驗，除了倒水試看看外，請拿一條細繩綁著有點重量的小東西，扔進去看看，繩子要抓緊一點，要長一點，正常來說排水孔是一個孔接一個管子直接流出去，所以正常情況下是不會有觸底的感覺....若觸底的話或許是你的房子有2-3個冷氣排水孔共接一個管子流出去，在這種小細節偷工的建商它的房子我會用更嚴謹的態度來檢驗！
9.窗框檢查：窗框外面要黏上可以防水的膠條，不然下雨天就有得受，可以的話從外面用水噴窗戶看看，沖久一點，若沒辦法沖水記得下雨天一定要去走走，除了窗戶外，牆壁天花板一定要巡一下，我這裡有的住戶在這次颱風發現牆壁滲水....
10.馬桶檢查：馬桶我只檢查會不會無形地浪費水源，滴個紅藥水下去過兩天看看馬桶水是不是還紅的..馬桶已經是個很耗水的產品，若連平時都在耗就有點麻煩...
11.停車位注意事項：停車場的規劃大致可以看得出建商是否態度草率！有的建案有地下三層的停車位，只有B1先劃車格，然後告訴你哪個是大車位，哪個是小車位，機車格多大，機車 150cc絕對停得下，但B2-B3都還沒開始劃車位，只有規劃車位的圖，當然你有可能買在B2，等到交屋時就會發現B2車位劃起來怎跟B1差那麼多，不僅車位小，動線規劃又爛(因為B1劃太大格，所以B2-B3劃小一點車位數才夠).......所以，我建議買車位一定要去停車場走走，別以為停車格就一個四四方方的土地沒什麼好看的，看圖就好~~最好買車位時車位格已經劃好了，若還沒劃好，請確定你買的車位大小，在購買合約書上寫上去，讓建商有點壓力~~另外有的建商在買之前口頭保證一戶至少一個機車停車格，但沒寫在契約上，當社區召開所有權人大會要抽機車位發現車位根本不夠那就麻煩了，解決方式通常都是重畫，畫小一點，住戶的權益又被妥協掉了！所以SALES有提到一戶一個機車位時，記得也要寫在契約上，因為交屋完建商只看契約，過去口頭承諾都不會算數！請注意，買車位一定要開著你的車，開進去停看看，再開出來，看看動線你能不能接受，而且要注意車道旁的機車，有的機車喜歡斜停，若離車道太近的機車格，裡面的機車的龍頭很容易懸空在車道上..
目前先這個樣子，我把我買房子的心得給大家參考，希望大家可以多多補充，讓後來要買房子的人可以參考
PS：室內消防設備5樓的ayutwn兄有做出補充，感謝分享！
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2010年3月11日 星期四
代銷公司不會告訴你的10件事
文章來源：Money 錢 | 發表時間：2010/02/05 | 撰文：李偉麟
沒有一個建案是完美的，人性中「隱惡揚善」的特點，在預售屋的銷售行為中也屢見不鮮。因此，與代銷公司或者建商自己的銷售部門打交道，罩子可得放亮點， 很多時候業者並不是「故意騙你」，只是「沒告訴你」！
代銷業者只負責協助建商賣房子，與建商所簽的委託銷售契約結束就撤場，交屋時可能已找不到當初賣房子給你的業務代表，為了保障權益，寧可不厭其煩多想幾遍，也不要草率簽約。
買預售 屋一定要把房子由看屋、付訂金、簽約、工程期、交屋、貸款、驗收，一直到順利搬進去住的這個過程，從頭到尾在腦海中實際演練一遍，把所有想到可能發生的問 題都寫下來，向業務代表詢問清楚，千萬不要不好意思，而且切記，一定要將其口頭承諾白紙黑字載明，以保障自己的權益。
1低價廣告戶 看得到吃不到
廣告戶通常座落在視野較差的低樓層，甚至看出去還有嫌惡設施，例如高壓電塔，或是採光較差、有暗房的戶別。在報紙廣告上打出看起來很便宜的「× 萬元起」，其實指的是廣告戶的價位，到現場時也會經常被告知已經售出了。
其實廣告戶的標價手法，是代銷業者的攬客招數，也是在你心目中建立價格底線的一種心理戰術。等你到了現場，業務代表會宣稱廣告戶已賣出，並接著介紹價位高一點的產品給你，以利展開銷售攻勢。
2接待中心 不一定就是基地位置
最近台北縣南區有某大型個案剛蓋好交屋，卻有許多自住客將房子委託給房仲人員銷售，原因竟是這些客戶當初購買時，以為接待中心座落的大片空地就是將來房子座落的基地！
基地位置若位於深山、巷內，出入動線不理想，或週遭環境並不是太漂亮的時候，代銷公司會另尋他處興建接待中心，例如比較靠近主幹道、大馬路邊，有多餘的空地讓客戶停車之處。因此，進接待中心坐下來喝咖啡前的第一件事，就是要先問清楚「基地在哪裡！」
3鋼骨建材很誘人 但不一定整幢都用鋼骨
921 大地震之後，許多個案紛紛訴求鋼骨建材，在代銷業者製作的廣告物上，經常可見「SRC結構」的字眼。但是有些個案只有在3樓以下使用SRC（鋼骨鋼筋混凝土），3 樓以上的房子都還只是RC（鋼筋混凝土），付訂金之前最好先問清楚。
建物外觀也常出現類似的情況， 業者訴求「花崗岩精雕細琢」，但是只有在3 樓以下的基座外飾才貼掛花崗岩、大理石等高級石材，至於你家那一層的外牆，可能就只是山形磚、二丁掛等較為平價的壁材。
4浪漫中庭花園 必須開放讓外界使用
中庭花 園人人愛，可以散步、遛狗，供小朋友玩耍，但是有不少所謂的「中庭花園」其實是「開放空間」，是根據內政部「未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法」、台北 市土地使用分區管制規則中之「綜合設計放寬規則」而設置，簡要地說就是不能設置欄杆圍起來私有專用，必須開放給社區鄰里及社會大眾使用，否則就是違建。
想知道中庭花園是不是開放空間，可以找找看代銷公司提供的廣告DM、銷售說明書上有沒有註明「本建築物採開放空間設計建築」的字眼。
5雨遮面積過大 可能是灌虛坪的警訊
建物的權狀登記，可分為主建物、附屬建物、公共設施等三大類。用來擋雨、下方可加裝花台的雨遮，可登記為附屬建物，或者不列入附屬建物的登記，視建商如何規畫而定。
由於登記在權狀的每1 坪都是用錢換來的，如果登記為附屬建物，面積愈大，等於在雨遮上要花愈多錢，因此，應向代銷業者問清楚雨遮是否列入附屬建物的登記。可向代銷業者索取欲購買戶別的藍曬圖，查看雨遮的位置以及大小。
6認識熟人或參加團購 可拗些優惠
代銷公 司與建商合作的模式有「包銷」和「純企畫」兩種，主要差別在於後者並不負責銷售率，價格的主導權在建商。至於包銷個案， 在業務代表之上還有專案副理、專案經理、副主委、主委，以及代銷公司的總經理、老闆等，如果你認識的「層級」愈高，愈有機會爭取價格優惠。要不就是網路上 有一些「招團購」的訊息，可以探詢你有興趣的個案是否也有人想買，加入團購行列。簽約前可再厚臉皮地向專案經理爭取一些價格或贈品上的優惠。
7別被現場 熱絡成交氣氛迷惑
當銷控檯的麥克風陸續傳出「恭喜內湖的錢小姐訂購A 棟9樓」、「恭喜汐止的陳先生訂購B棟3 樓」，現場總是不斷響起一片熱烈掌聲與超high 的樂曲，其他看屋客戶肯定心中七上八下，擔心再猶豫就會搶不到了。
代銷業者通常會在假日舉辦特別活動，利用來客量大增，進行限量搶購。要想讓看屋客趕著下訂，就要用激將法，此起彼落的成交聲、掌聲、音樂聲，目的都在刺激看屋客戶的腎上腺素，碰到這種強銷手法時，建議可以跟著鼓掌、但是不用急著簽字，以免做出錯誤決定。
8合約有5天審閱期 仔細研讀再下訂
公平會有一則案例，判決業者不應向消費者表示不給訂金就不能看買賣契約書。內政部規定契約審閱期至少5 日，應主動向代銷業者要求。
一旦簽 約， 就須擔負履約義務，反悔通常會被沒收訂金。確認棟別、樓層是否有誤，最重要的是建物權狀坪數、實際使用坪數及總價是否與認知有出入，並將銷售人員口頭承諾 的事項載入合約，更不要隨意簽訂「自行雇工施工」的切結書，以免建商逃避責任。還有開工期限及取得使用執照期限，都要記載清楚。
9保留文宣品 樣品屋拍照存證
竹北曾有某預售案的樣品屋內四處標明各種尺寸，包括樓層淨高、隔間牆的厚度，以及交屋時附贈的設備有哪些等等。原因是曾發生竹科的客戶以「與樣品屋不符」的理由集體拒絕交屋，造成建商極大的困擾。
法律站在保護消費權益的立場，將建商銷售的廣告物視同契約的一部分，因此，建商印製的廣告文宣品、樣品屋的格局，所提供的平面圖、透視圖、配置圖等等，都可視為合約的一部分，除了詢問清楚，更應保留起來，完工交屋後如果有問題，可作為佐證。
10 信託不代表拿得回自備款 一定要專款專戶
代銷業者經常宣稱，個案已交由銀行或建築經理公司「信託管理」或「產權管理」，不必擔心建商蓋到一半倒了、跑了，但這並不保證萬一建商中途倒閉，會有銀行或建經公司找人接手完工。
信託的對象可包括土地、建物、起造人及購屋人繳交的自備款、完工履約信託等，如「預售屋價金信託」的範圍只有購屋人繳納的自備款。一定要確認信託是專款專戶，而且要載明是否有續建機制，或者價金返還保證，才能確保所謂的「信託」究竟保證到什麼程度。
2010年3月8日 星期一
房屋當真租不如買？
一個禮拜前，我跟麗娟帶著兩個小傢伙路過房仲的店面
因為前一陣子我們兩人曾經就要不要買房子這件事有些討論
很自然地就被那貼滿一整片玻璃的房屋租售廣告所吸引
儘管眼前的標的有數十個
不過只要快速瀏覽過就知道自己的能力範圍實在沒有多少選擇
我跟麗娟同時把目光焦點放在一個南港國宅的標的上
上面標示的價格是 998 萬，而權狀則是 39 坪左右
根據過往經驗，只要在房仲業者的門口稍停留久一點的時間
沒多久鐵定有人出來打招呼，這次當然也沒讓我失望
更何況我們全家人都出現在畫面裡了
這對房仲業務來說簡直就是絕對的潛在買家
詢問了一些問題後，加上好友彥霖也住那裡，我們已拜訪過數次
馬上就知道這算起來平均 25萬/坪
遠低於附近中古屋行情的原因
因為扣掉公設之後，實際的居住坪數才廿幾坪
這樣的大小如果是三房兩廳的格局，那房間肯定是都不會太大
想到這點就令人躊躇......
回到家後我們自然又有一番討論
考慮到兩個小傢伙一男一女，目前所住的頂樓加蓋才兩個房間
將來等他們長大後肯定是不夠用的
手頭上雖然也有些資金，若硬要買間房子，省吃儉用應該還是過得去
只是想想如果真的把資金全都套在房子上
往後如果有什麼臨時需要，自然得急著到處搬救兵
這樣在經濟自主性上恐怕就面臨莫大考驗
更何況這些錢在我過去還算可以的投資績效下穩定的成長中
如果全拿去投入到房地產裡，那我豈不就巧婦難為無米之炊？
正巧最近淑惠也為了他公公希望他們夫妻再買間自己的房子而苦惱
所以我想透過試算來評斷一下
究竟最近在低利環境下常常耳聞的「租不如買」是否真的划算？
首先針對我們夫妻未來可能的情況先做描述：
希望在四年後嘉恩開始上小學時，能達到讓兩個小傢伙有自己的房間
而為了達成上述的目的，我也擬了三個方案
方案1：
把所有的資金都投入用來買房子，如果還有缺，則借優惠房貸
若還是不夠，不足的部分則使用一般房貸。
方案2：
保留部分資金投資有股息收入的股票，其餘付房子頭期款，
貸款原則則同方案一。
方案3：
不考慮買房子，把所有的資金都用來投資股票，四年後再租房子。
上述的方案1 及方案2
在購入房子後及第四年開始入住之前，先將房子租給別人
而到了第 26 年(我滿六十歲)後評估三個方案的財產總值
在進行三個方案的相關試算之前
我認為有幾個關鍵的參數應該先獨立出來
以方便做個別調整之後可以看出各參數對於三個方案的影響程度
這些參數分列如下：
| 項目 | 說明 |
| 現有資金 | 目前手上所可以自由運用的資金總額 |
| 房屋總價 | 有意購買的房屋標的市值(含裝修費用) |
| 優惠房貸額度 | 目前政府給定的優惠房貸額度為350萬 |
| 每月房租 | 類似的房屋標的如承租或出租每月的租金費用 |
| 房屋稅+地價稅 | 該房屋標的一年所繳交的稅款總額 |
| 每月管理費 | 如為社區大樓，每月應繳交的管理費用 |
| 每年結餘 | 薪資(或其他收入)扣除一般生活開支後的結餘金額 |
| 每年房屋修繕 | 預估房屋在正常使用情況下所要支出的相關修繕費用 |
| 通膨比率 | 預估未來每年的通膨比率 |
| 投資年均報酬率 | 股票投資每年的股息投報率 |
| 房地產增值比率 | 預估房地產未來每年的增值比率 |
| 房屋租金成長率 | 預估同樣標的未來每年租金調整比率 |
| 結餘年增率 | 收支結餘如因調薪等因素而產生的變動比率 |
| 優惠房貸利率 | 預估優惠房貸利率 |
| 一般房貸利率 | 預估一般房貸利率 |
而最後得到的三個方案試算結果各位可以由這裡取得
(建議將檔案另存，操作方式如下圖)
該試算檔案中，將房屋修繕的費用考量通膨的影響
此外管理費乃因為我們所注意的標的是國宅
據好友彥霖的解釋，因為當初有設立一筆公積金
用來維護整個社區的設施基本運作
所以管理費用並不如一般的高
且假設若承租別人的房子，只付租金而不再繳管理費
另外針對幾個參數值提出個人的看法
整個試算過程，房租的費用是一個蠻大的關鍵變數
一般說來，房租的收益率對於房東來說必須高於定存利率
不然就沒有誘因驅使他們將房屋出租
而隨著大環境利率維持低檔的趨勢不變
如果房租的收入固定，那麼對於想透過收租金賺取高於定存的人
付出相當市場行情的金額取得房屋來出租乃合情合理
以下是假設每年租金收入維持 24 萬
隨著房貸利率的變動，該標的房價的變動曲線圖
從圖中不難發現，當利率走低對於房價的確有拉升作用
也就是何以目前房地產市場中不斷有人前仆後繼的進場主要的原因之一
弔詭的是
很多專家或房仲業務都以房地產能抗通膨、保值來鼓吹民眾購屋
若真如他們所言，通膨出現大的增幅，央行的立場勢必得跟著調升利率
當房價要維持，利率卻隨著通膨攀升而拉高
如此非得讓房租的漲幅也隨著通膨比率增加才行
但是在查了「消費者物價指數（房租）銜接表」(參考檔案儲存格A34連結)
請注意上圖黃色方塊部分
可以發現從民國 86 年到 98 年房租幾乎是穩定不太變動的
然而同一時期通膨比率則是以每年 1.04% 的比率在增加
換句話說，房租收入實質上是在衰減的
個人推估其原因，應該是財富主要集中在嬰兒潮世代
這些人習慣買房置產並出租賺取租金收入
在更早以前人口逐年成長的情況下，這樣的作法的確是明智的
但隨著買房出租的人越來越多(供給增加)
同時間出生人口卻越來越少(需求減少)
(大都市謀生漸漸不易，年輕人回家鄉謀生使得人口出現外移也是原因)
如此形成了供給大於需求的情況
所以即便房價變高使得需要住房的人買房子越來越不容易
但是包租公(婆)想要調漲房租卻不得不考慮其他競爭對手的影響
因此在試算時，房租的成長率恐怕要遠遜於通膨了
試算中給定的假設中，有一項是房貸利率是不變的
這當然是基於計算方便的權宜之計
實際情況在目前利率跌無可跌的歷史低檔
除非央行也放手讓台灣走向零利率
不然最理想化的假設應該是利率會維持目前的低檔數年
接著就是往上彈升，屆時貸款買屋的人利息壓力將漸增
而且也將間接讓房屋的供給增加進而壓低房價
(因為投資客面臨資金壓力而不得不賣房換現金)
至於另一個關鍵變數「投資股息收入的年均報酬率」
在試算的檔案中我的假設值是 6%
這個比率是基於我過去幾年的投資經驗所給的保守值
每個人在這個部分必定得根據自己的情形作些調整
老實說 6% 的股息殖利率並不難達成
很多坊間傳言的「定存概念股」大多有辦法維持在這個比率的獲利能力
如果還有點擔心，可以參考過去股利的配發以及獲利能力的穩定性
短期內難保會有些令人不安的波動
但長期來看絕對是可以從中得到滿意的報償
經過這個試算之後，答案不辯自明
買房子對我來說恐怕不是好的決策
不過若你是房地產投資老手
能獨具慧眼專挑非常有潛力的標的來買賣賺價差
那自然就不用管我前面的連篇廢話了
至於提供的試算檔案很可能有錯誤或不盡理想之處
如果各位有發現不正確可能有誤導之嫌的地方
還請留言指正，免得我罪孽深重啊！ 先感恩囉～
破解高房價5大迷思
不跌價 不買房！
過熱警訊一一亮燈，別再咬牙追高
迷思一：資金有如洪水滾滾
真相：ECFA利多出盡後恐現賣壓
迷思二：搶低房貸利率進場
真相：薪資水準倒退，削弱購買力
迷思三：都更獲利空間大
真相：炒作致狂漲，風險隨成本墊高
迷思四：比起香港房價仍低
真相：台灣屬內需市場，拉抬不易
買房下一步：再等一、兩年
現階段要買，守住兩成議價空間
台灣過去房地產的景氣循環顯示，房價下修時間都落在市場推案高峰之後一到兩年。根據內政部營建署公布的建造執照核發戶數統計，一九九七、二○○五年的推案高峰，都埋下之後房價走跌的伏筆。
冷靜加上耐心，即便面對高房價，小市民覓屋，也可以有不被高房價綁架的自由。
商業周刊 第1163期 2010-03-08
過熱警訊一一亮燈，別再咬牙追高
迷思一：資金有如洪水滾滾
真相：ECFA利多出盡後恐現賣壓
迷思二：搶低房貸利率進場
真相：薪資水準倒退，削弱購買力
迷思三：都更獲利空間大
真相：炒作致狂漲，風險隨成本墊高
迷思四：比起香港房價仍低
真相：台灣屬內需市場，拉抬不易
買房下一步：再等一、兩年
現階段要買，守住兩成議價空間
台灣過去房地產的景氣循環顯示，房價下修時間都落在市場推案高峰之後一到兩年。根據內政部營建署公布的建造執照核發戶數統計，一九九七、二○○五年的推案高峰，都埋下之後房價走跌的伏筆。
冷靜加上耐心，即便面對高房價，小市民覓屋，也可以有不被高房價綁架的自由。
商業周刊 第1163期 2010-03-08
2010年3月6日 星期六
看屋必知的專有名詞
1. 地坪與建坪
地坪是指土地的坪數，建坪是指建築物建構起來的面積。
2.土地權狀、建築執照與使用執照
前者為土地所有人證明文件；建築執照為政府批准建商或建築師可延請營造商起造建築物；後者代表經政府單位查驗核可，批准使用該建築物。
3.建蔽率與容積率
建蔽率指的是建物相對於地面的投影面積比。容積率是指可允許之建物總建坪數相對於土地面積之比例。
4.實坪與虛坪
虛坪包含了非室內可使用的面積，例如雨遮、公設、私設道路等，購屋族在購買房子時要記得問清楚銷售坪數，包含了哪些部份。
5.平面車位與機械車位
能買平面車位者，絕不要買機械車位，因為後續需要花費很多金錢維修。
6.夾層
法律規定挑空最高之樓高限制為6公尺，且面積不得超過總建坪的10%。買夾層屋時請記得，用總價除以坪數（扣掉夾層坪數），才是你實際購買的單價。
自製看屋紀錄 抓出行情虛實 : Smart智富月刊 第139期 2010/03
介紹各位認識一個房地產新興的專業：不動產估價師，其使用的估價方式有3種：
1. 比較法
2. 成本法
3. 還原法
台灣屋齡30年左右的中古屋，房價大約是同區域新屋的5成。
1. 比較法
2. 成本法
3. 還原法
台灣屋齡30年左右的中古屋，房價大約是同區域新屋的5成。
2010年3月5日 星期五
2010年3月2日 星期二
顏炳立 框框投資 理論
顏炳立提出「框框投資」理論，這個「框框」從市中心精華區往外擴散，共分為以下3個：
框框1》和平東路以北、基隆路以西、民權東路以南、新生南北高架橋以東
以行政區來看，包含大安、中正、松山與中山區，在這個框框內的中古屋，價位在每坪40萬元以內者，都值得投資。如果標的是4、5層樓的中古公寓，那更是行家必選。
框框2》士林、大直、內湖、南港
如果在第1個框框裡找不到理想的房子，可以退一步往台北市中心外圍的士林、大直、內湖、南港等地找房子，如果能找到單坪30萬元以下的中古屋，就是合理的進場價位。
框框3》台北縣地區
資金不足者，可再退而求其次，往第3個框框找房子，即台北縣地區，售價在25萬元以內者，購屋者可以考慮進場。
框框1》和平東路以北、基隆路以西、民權東路以南、新生南北高架橋以東
以行政區來看，包含大安、中正、松山與中山區，在這個框框內的中古屋，價位在每坪40萬元以內者，都值得投資。如果標的是4、5層樓的中古公寓，那更是行家必選。
框框2》士林、大直、內湖、南港
如果在第1個框框裡找不到理想的房子，可以退一步往台北市中心外圍的士林、大直、內湖、南港等地找房子，如果能找到單坪30萬元以下的中古屋，就是合理的進場價位。
框框3》台北縣地區
資金不足者，可再退而求其次，往第3個框框找房子，即台北縣地區，售價在25萬元以內者，購屋者可以考慮進場。
2010年3月1日 星期一
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